マンションの修繕積立金はなぜ足りなくなるのか｜段階増額の0.6倍・1.1倍と駐車場貸し・国債運用の仕組み

マンションの修繕積立金について、「駐車場の外部貸し出しや運用で稼ぐ管理組合が増えている」というニュースの見出しを今日見かけました。管理組合がそこまでして収入を探すのは、積立金が足りなくなる事情があるからです。国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、現在の積立額が計画より不足しているマンションが36.6%ありました。この記事では、なぜ不足が起きるのかを段階増額積立方式の仕組みから確かめ、管理組合が取れる収入の手段（駐車場の外部貸し出し、個人向け国債での運用）を、国税庁・国土交通省・野村證券の資料で整理します。2026年11月時点の内容です。

• 修繕積立金が計画より不足しているマンションは36.6%で、前回調査より1.8ポイント増えました
• 不足の大きな理由は、新築時に月額を低く抑え、あとで段階的に値上げする方式が値上げの合意に頼っていることです
• 国土交通省は、段階増額積立方式の初期額を基準額の0.6倍以上、最終額を1.1倍以内にする考え方を示しています
• 駐車場の外部貸し出しは税の扱いに注意が必要で、個人向け国債は2027年1月発行分から管理組合も買える予定です

修繕積立金が足りないマンションは、どのくらいあるのか

私は賃貸暮らしなので、修繕積立金を払う側ではありません。それでも、賃貸でも建物の修繕が先送りされれば、家賃や住み心地に響くかもしれないと考えて調べ始めました。まず、不足の実態を国の調査で確認します。

計画より不足しているマンションは36.6%です

国土交通省の「令和5年度マンション総合調査結果」では、計画上の修繕積立金の積立額に対して、現在の積立額が不足しているマンションの割合は36.6%でした。前回調査より1.8ポイント増えています。長期修繕計画（計画期間25年以上）に基づいて修繕積立金の額を決めているマンションは59.8%で、前回より6.2ポイント増えました。計画を作る管理組合は増えたのに、計画に追いついていないマンションも増えている、という数字です。

前回調査の不足割合は、36.6−1.8で34.8%と計算できます。

マンション管理組合の基本的な組織や意思決定の流れは、マンション管理組合の仕組みの解説にまとめています。積立金の額を上げる場合は、この管理組合の総会で決めることになります。

1戸あたりの月額は、1999年度から2023年度で約1.8倍になりました

野村證券の解説記事が国土交通省の調査から作った図によると、マンション1戸あたりの月額の修繕積立金は、1999年度の7,378円から、2023年度には13,054円まで上がりました。駐車場使用料などから積立金の会計に回した分を含めた総額は、2023年度に13,378円です。

13,054÷7,378で約1.77倍です。使用料などからの充当分は、13,378−13,054で、1戸あたり月324円です。

駐車場使用料などの充当分は、1戸あたり月324円で、月額全体から見るとまだ小さな金額です。これは私が上の2つの数字の差から出したものです。

なぜ修繕積立金は足りなくなるのか

ここで私が思い込んでいたことがありました。修繕積立金は貯金のようなもので、毎月決まった額を貯めていけば、いつか工事費に届くものだと考えていたのです。調べると、足りなくなる理由は貯め方の設計と、工事費の上がり方の両方にありました。

均等積立方式と段階増額積立方式で、月額の動き方が違います

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」は、積立方法を2つに分けて説明しています。計画期間中に毎月同じ額を積み立てる「均等積立方式」と、計画開始当初の積立額を抑え、段階的に値上げしていく「段階増額積立方式」です。ガイドラインは、新築マンションでは購入者の当初の月額負担を軽くするため、段階増額積立方式を採用している場合がほとんどだと書いています。

値上げの合意ができないと、積立金が足りなくなります

同じガイドラインは、段階増額積立方式は、計画どおりに値上げしようとしても区分所有者の間で合意ができず、積立金が不足する事例があると指摘しています。将来にわたって安定的に積み立てるという観点では、均等積立方式が望ましい方式だと国土交通省は書いています。

野村證券の記事が引いた同じ総合調査では、修繕積立金の増額について、「引き上げはできたが計画どおりの額までは増額できなかった」が約26%、「増額したかったができなかった」が約4%でした。合わせて約30%のマンションで、計画どおりの値上げに届いていない計算です。

26%＋4%で約30%です（どちらも約の値を足した概算です）。

大規模修繕の工事金額は、回数を重ねるごとに大きくなります

国土交通省の令和3年度の実態調査を野村證券がまとめた図では、大規模修繕工事の金額は、1回目で「4,000〜6,000万円」の割合が最も高く、2回目は「6,000〜8,000万円」、3回目以上では「6,000〜8,000万円」と「1億円〜1億5,000万円」の割合がそれぞれ最も高くなっています。工事は12〜15年周期で行うケースが多く、全体の約7割を占めます。

月額を低く始める方式は、工事が回を重ねて金額が大きくなる時期に、値上げが追いつくことを前提にしています。そこに工事費の上昇が重なると、前提が崩れます。

国土交通省が示した「0.6倍・1.1倍」とは何か

国土交通省は、段階増額積立方式の値上げ幅が大きすぎる計画があることを受け、令和6年6月の改定で、適切な引上げの考え方を示しました。この改定は「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」と「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」に反映されています。

均等積立方式にした場合の月額を基準にします

改定の内容は、段階増額積立方式の月あたりの徴収額を、均等積立方式にした場合の月あたりの金額（基準額）と比べる、というものです。計画の初期額は基準額の0.6倍以上、計画の最終額は基準額の1.1倍以内にします。国土交通省の資料には、次の計算方法が載っています。

• A：計画期間全体で集める修繕積立金の総額（円）
• B：マンションの総専有床面積（㎡）
• C：長期修繕計画の計画期間（月）
• D：計画期間全体における月あたりの修繕積立金の平均額＝A÷B÷C（円／㎡・月）
• E：初期額、F：最終額として、0.6×D≦E かつ 1.1×D≧F

仮の数字で、初期額と最終額の範囲を計算します

ここからは、考え方を示すための仮の数字です。専有面積70㎡の1戸で、30年（360か月）の計画期間に必要な修繕費の分担額が5,040,000円だとします。均等積立方式なら月額は、5,040,000÷360＝14,000円です。この14,000円が基準額です。

この範囲が許す値上げ幅は、最大でも約1.8倍です

初期額を下限の0.6倍、最終額を上限の1.1倍にした場合、最終額÷初期額は1.1÷0.6で約1.83倍です。上の仮の例では15,400÷8,400で、同じ約1.83倍になります。

この倍率は、国土交通省が1.8倍と書いたものではなく、0.6倍と1.1倍から私が割り算で出した数字です。インターネットには「値上げ幅は1.8倍まで」と書いた解説がありますが、国土交通省の資料で見つけられたのは0.6倍と1.1倍までで、1.8倍という言い方は確認できませんでした。この点は、数字の出どころを確かめてから使う必要があると感じました。

なお、この1.1倍は、現在の月額に対する倍率ではありません。均等積立方式にした場合の基準額に対する倍率なので、いまの月額が基準額の0.6倍より低いマンションは、初期額を上げて計画を見直す必要があります。

管理組合の収入源①：駐車場の外部貸し出し

積立金を増やす方法は、組合員の月額を上げるだけではありません。ニュースで見かけた「稼ぐ管理組合」の1つが、駐車場の空き区画を居住者以外に貸す方法です。

駐車場の使用料は、修繕積立金に回せます

国土交通省のマンション標準管理規約（単棟型）の第29条は、駐車場使用料などの使用料を、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる、と定めています。国税庁が公表した文書回答事例の別添資料に、この条文が載っています。管理規約は各マンションが自分で定めるものなので、実際にどう運用されているかは、そのマンションの規約で確認する必要があります。

居住者以外に貸すと、収益事業になる場合があります

国税庁の質疑応答事例は、区分所有者から専有部分を借りている人（占有者）に駐車場を貸す場合の扱いを示しています。占有者への貸し付けが、区分所有者への貸し付けとは別の独立した事業と認められるときは、収益事業（駐車場業）に当たります。独立した事業かどうかは、貸し付けの目的、規程、賃料などの対価の設定、募集方法、区分所有者の利用との関係などを総合して判断されます。占有者を対象にしているというだけで、独立した事業と判断されるわけではありません。

この回答は一般的な説明で、実際には個別の事情で結論が変わることがあります。外部貸しを考える管理組合は、税理士や税務署に確認してから決める必要があります。

仮の数字で、1戸あたりの効果を計算します

ここからは、説明用の仮の数字です。空き区画10台を外部に月10,000円で貸すと、年間の使用料は10×10,000×12＝1,200,000円です。50戸のマンションで均等に割ると、1戸あたり1,200,000÷50＝24,000円、月にすると24,000÷12＝2,000円です。

この仮の例では、月2,000円の負担を減らす効果です。先ほどの基準額の例（月14,000円）と比べても、全体を補う金額ではなく、値上げ幅を和らげる程度だと分かります。

管理組合の収入源②：預金以外での運用

もう1つの手段が、積立金の運用です。見出しには「株運用」ともありましたが、私が原典で確認できたのは国債のほうなので、国債を中心に書きます。株式で運用する管理組合があることや、その規約上の扱いは、確かめられた資料がありませんでした。

運用先の76.8%は、普通預金です

野村證券の記事が国土交通省の令和5年度マンション総合調査から作った図によると、管理組合の修繕積立金の運用先で最も多いのは銀行の普通預金で76.8%、次いで定期預金が35.1%でした（複数回答）。多くの管理組合が、預金を中心に積立金を管理しています。

工事費が上がると、預金の残高が減らなくても、その金額でできる工事の量は減ります。野村證券の記事は、これを積立金の実質的な価値の目減りとして説明しています。

個人向け国債は、2027年1月発行分から管理組合も買える予定です

野村證券の記事によると、政府は個人向け国債を、2027年1月発行分からマンション管理組合も購入できるようにする予定です（商品名は「個人向け国債プラス」に変更予定）。額面1万円以上、1万円単位で買え、年限は3年、5年、10年です。発行体は日本政府で、満期まで持てば額面で償還されます。個人向け国債そのものの仕組みと課税は、個人向け国債がNISAで買えない理由の解説で整理しています。

中途換金には、利子の一部が差し引かれる条件があります

原則として、発行から1年が経てば中途換金ができます。このとき、額面に経過利子を加えた額から、直前2回分の利子相当額（税引前）に0.79685を掛けた調整額が差し引かれます。野村證券の記事は、近く使う資金は預金に置き、当面使わない資金の一部を国債に分ける方法を例に挙げています。

国債以外の選択肢として、住宅金融支援機構が発行する管理組合向けの「マンションすまい・る債」があります。1口50万円単位で、政府保証はなく、元本と利息の支払いは機構の信用状況によります。

住民として判断するときの目安

ここまでの数字を、自分が住むマンションに当てはめる場合の見方を整理します。

月額の高さより、計画と倍率を確認します

私の理解では、いまの月額が高いか低いかだけでは、足りるかどうかは判断できません。確認する資料は、長期修繕計画の最終額と初期額、積立方式、そして国土交通省が示した基準額との関係です。

• 新築で購入を考えている人は、段階増額積立方式かどうか、最終額がいくらかを、購入前に説明してもらいます
• すでに住んでいる人は、総会の資料で長期修繕計画と現在の積立額の差を見ます
• 駐車場の空きが多いマンションの人は、外部貸しの税の扱いと、使用料を積立金に回す規約を確認します

収入を増やす手段は、値上げを置き換えるものではありません

先ほどの仮の計算では、駐車場の外部貸しは月2,000円ほどの効果で、基準額の14,000円とは桁が違います。収入の手段は、値上げ幅を和らげる補助として考えるのが現実的です。

外部貸しや運用で見落としやすい注意点

収益事業になると、税務署への届出と申告が必要です

収益事業に当たる場合は、法人税の対象になります。貸し出しの条件の付け方で判断が変わるため、始める前に確認します。

運用で増やす前に、使う時期を決めます

国債にも、中途換金の調整額があります。大規模修繕の時期が近い資金を、長い期間の商品に入れると、必要なときに使いにくくなります。運用先を変えるときは、管理規約と総会での決定が必要になるため、自分のマンションの規約で確認してください。

修繕積立金に関するよくある誤解

月額が低いマンションほど、お得ですか

必ずしもそうではありません。段階増額積立方式は、当初の月額を低く抑えて、あとで値上げする方式です。国土交通省は、値上げの合意ができずに不足する事例があるとしています。

駐車場の外部貸しは、自由にできますか

いいえ。居住者以外に貸す場合は、規約と税の確認が必要です。国税庁は、独立した事業かどうかを、目的や募集方法などから総合して判断するとしています。

国債で運用すれば、不足は解決しますか

解決とは言えません。野村證券の記事も、全額を運用するのではなく、使う時期に応じて分けて管理する方法を例にしています。工事費の上昇に対する補助の1つと考えるのが適切です。

まとめ：修繕積立金の不足は、値上げの設計と収入の補い方で見えてきます

この記事で確かめたことを整理します。計画より積立額が不足しているマンションは36.6%あり、段階増額積立方式は、値上げの合意に頼るため不足が起きやすい方式です。国土交通省は、段階増額積立方式の初期額を基準額の0.6倍以上、最終額を1.1倍以内にする考え方を示しています。管理組合の収入の手段には、駐車場の外部貸し出しと国債での運用がありますが、仮の計算では月額の不足を埋める規模ではなく、税や中途換金の条件も確認が必要です。

確認できなかったこともあります。ニュースの見出しにあった株式での運用は、資料を確認できなかったので書いていません。本記事の月額や駐車場収入の計算は、考え方を示すための仮の数字です。ご自身のマンションについては、長期修繕計画と総会の資料、管理会社や専門家の説明で確認してください。